商业地产策划书范文
一、项目概述
该商业地产项目位于城市核心商业区，面积为xxxx平方米。项目致力于打造一个集购物、餐饮、娱乐和办公于一体的综合性商业中心，旨在满足当地居民的消费需求。本策划书旨在详细描述项目的市场分析、定位策略、运营模式以及预期效益。
二、市场分析
1. 地区经济情况：该地区经济发展迅速，人口稠密，消费能力强劲，消费习惯多元化。
2. 竞争分析：目前该区域存在多个商业中心，但缺乏以多元化购物、餐饮及娱乐为主打的综合性商业中心。
三、定位策略
项目定位为高端综合性商业中心，重点突出以下特点：
1. 独特的设计与装修风格，营造高品质的购物环境。
2. 强调文化与艺术元素，举办艺术展览和文化活动，增加消费者的文化体验。
3. 多元化的租户组合，包括国际奢侈品牌、本地特色商家、知名餐厅等，满足各类消费者的需求。
四、运营模式
1. 商业布局：项目将采用多层次商业布局，包括高端购物、精品餐饮、主题娱乐、健身中心等。
2. 租户管理：严格筛选租户，确保租户品质与项目定位相符。定期与租户沟通，共同推动项目运营的发展。
3. 品牌合作：与知名品牌建立合作关系，共同促进品牌知名度的提升，并通过营销活动增加消费者的粘性。
4. 会员制度：建立完善的会员制度，结合数据分析与个性化营销，提升客户忠诚度和消费频次。
五、预期效益
1. 单位面积租金收益：根据市场调研，预计每平方米租金收益将达到预定目标，年度租金收益可望增长15%。
2. 消费者满意度：通过提供高品质的商业环境和多元化的服务，预计消费者满意度将超过90%。
3. 品牌价值提升：与知名品牌合作，预计可提高项目的品牌价值，为长期发展奠定基础。
六、风险管理
1. 市场风险：政策变动、消费者需求变化等因素可能对项目运营产生影响，需要及时调整策略以应对市场风险。
2. 竞争风险：其他商业中心的崛起可能对项目的吸引力产生消减效应，需要加强市场推广和品牌营销。
3. 运营风险：需要建立完善的运营团队以及灵活的运营策略，及时应对运营现的问题。
七、总结
该商业地产项目通过独特的设计与装修风格、文化与艺术元素的融入、多元化的租户组合等策略，将成为城市核心商业区的新地标。我们相信，通过有效的市场分析、明确的定位策略和科学合理的运营模式，该项目将取得可观的效益，并在业界树立良好的口碑。
【商业地产的策划书 第二篇】一、项目简介：
凤凰城项目位于xx房地产市场的东南板块，在xx路南，xx路、xx路（在建）和xx路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套的现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127m2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计xx年5月底办下。由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的'障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：
a、东南板块及xx路商圈。
xx房地产市场的东南板块主要由三部分组成：xx路沿线、xx路南段沿沿线、xx路与xx国道沿线。
xx路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在xx路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。xx路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。xx东路与xx国道沿线是xx年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。
b、小户型市场概况。
自xx年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型（两室两厅75平米，三室两厅95平米）。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。
【商业地产的策划书 第三篇】一、活动目的和背景
本次房地产开盘活动初定时间为20xx年6月19日，星期六。从20xx年度至今年五月份在亿万酒店项目的推广，再加上5月下旬开始的媒体推广到现在，太润花园在市场上已经具有一定的知名度，通过媒体推广和销售接待，客户群对项目的了解已经趋于成熟，同时根据从6月6日到现在的项目销售情况统计说明，项目的已放号客户群中准客户所占比例较大，预计到开盘前夕，项目放号量将会持续增加，因此开盘活动的市场背景条件应该说是比较成熟的，同时通过一段时间的推广，项目也已到了必须开盘的时候，再推迟势必会造成客户的流失。
房地产开盘活动紧紧围绕销售为中心，通过一系列的包装等工作，在开盘后两天内争取达到30~40%的成交率，同时将太润花园的市场知名度和美誉度扩大化，为一期项目的销售成功和今后二期的推广、销售打下坚实的基础。
二、活动时间
20xx年6月19日（星期六）
三、活动地点
太润花园项目销售中心现场
四、房地产开盘策划方案主题思路定位
强调氛围突出品位提升档次有条不紊圆满成功
1）通过开盘当天在周边及现场的包装和庆典活动，给项目渲染出浓烈的喜庆氛围，突出表现项目的开盘盛典。
2）通过在售房部现场的包装和水酒供应，工作人员的细微服务来突出表现项目的品位和档次，让到来的客户都能从现场感受到一种尊贵感和荣誉感。
3）通过合理的区域划分，有效的活动流程安排，现场工作人员工作职责的合理分配以及对客户关于选房、购房流程的讲解和传达，有条不紊地对开盘当天的现场人群进行有效合理的控制，以使整个项目现场感觉有次序、有、层次，整个项目现场有条不紊。
4）通过一系列的工作辅助，最重要的是在销售过程中抓住客户心理，充分利用好销控掌握的方法，以置业顾问来积极调动购房者的迫切心态，以使之达到成交，签定相关合约。
五、房地产开盘活动现场规划布置方案
1）现场布置
A在售楼部立柱前根据场地尺寸搭建半米高上下舞台一个，后设背景板（双面），舞台两边用花篮装饰。附设一个用鲜花包扎的讲台，以作嘉宾发言及领导致辞用，整个舞台主要用做剪彩以及主持、发言用途。
B售楼部东北角面塔南路与新安路交汇处设彩虹门一个，汽柱两个分别立在彩虹门两端。气球8串，花篮若干，礼炮18门，舞台下用花扁、花架装饰，售楼部入口设红色地毯，售楼部前广场设空飘若干。
C舞台前设坐椅两排，20个位置左右，供嘉宾及领导使用。
2）道路布置
A塔南路两侧按排号活动期间方案设计，插上彩旗。
B项目工地临塔南路一侧安置空飘若干。
C在塔南路进入售楼部路口处设空飘两个，以达到吸引，车流，指引来宾，宣传开盘的作用。
3）售楼部分区布置及其他布置
A售楼部内部分为4个区域
a、选房区：主要用做通知到的放号客户在该区域通过销售人员的二次讲解和价格预算，进行选房，确定房号，并签署相关协议。
b、签约区：主要用做已经选好房的客户在该区域签定认购书、缴纳房款定金，履行相关手续。
c、展示区：主要用作未通知到选房的客户参观沙盘和模型，索取资料，户型图，在选房前有个心理准备。
d、休息区：原洽谈区位置，主要用作客户逛累了之后临时休息用。注：选房区与签约区设在同一区域，意向性划分。
B其他区域
a、活动区：售楼部门口广场，用作开盘活动、剪彩等，同时作主要的包装区域。
b、休闲区：用作舞狮表演及客户观赏表演的区域。
4）新客户排号台：设在售楼部入口右侧，立柱之后，用作新客户临时排号之用，同时也用作临时室外咨询台之用。
活动目的：
1、鉴于目前宏观调控政策的'影响，已认筹客户及时的选房开盘，将意向客户转变成购房客
户，及时回笼销售资金是我们目前重要的工作。
2、通过本次开盘活动宣传，为二期后续销售吸引一定的人气
活动背景：
认筹时间：3月8日—5月日认筹数量：78组
活动地点：
鑫隆名居销售大厅
活动时间：
20xx年5月日上午9点30分
活动形式：
1邀请辉县市或区相关领导（条件不允许，可开发商领导代替）进行开盘盛典剪彩仪式。
2通过舞台表演吸引人气，可邀请辉县市知名演艺乐队进行表演
3邀请辉县市市老年军乐队或鼓舞队表演来助阵。
4邀请已认筹客户现场参与开盘选房活动来调动潜在客户的积极性。
5已定房客户领取奖品提升客户对楼盘的美誉度
舞台布置：
舞台尺寸建议10米*7大小，结构轻钢为主，高度30—50厘米之间，调动现场观众的互动性和参与性，舞台背景以红色为主，热烈奔放，更具视觉冲击力，地面铺设红色地毯，音响及话筒由演绎乐队自备。舞台表演以歌曲，舞蹈，魔术为主导内容，中间穿插项目的介绍，抽奖，有奖问答等环节。
军乐队或锣鼓队布置：统一红色服装，乐器自备，位置根据现场安排在舞台左右，人数最少20人以上，有专人负责，根据现场活动时间安排。
门口布置：
1、将售楼部两侧距售楼部500米范围内插上彩色旗帜来增加喜庆和导视作用。
2、售楼部后楼体以及对面楼体上置20*5米喷绘（内容见后）2块，内容以开盘文字为主。
3、售楼部门口安置两个金象（寓意吉祥，美好，发财），两金象之间为15米尺寸拱门，上置条幅（内容见后）升空礼炮，旋风彩带，如果条件允许在售楼部前安全位置安放，数量为6或者8个，在剪彩仪式进行时从听觉和视觉上达到更好的效果。
4、售楼部外斜拉条幅，根据售楼部外观的布置，在确定条幅的数量
5、盆景：从拱门到售楼部路铺设红色地毯，两侧摆放高度为1.5米以上的盆景，间隔30—50为宜，可采用租赁方式。
售楼部内部包装：
售楼部内部顶部以吊旗和气球从视觉上来渲染开盘气氛，案场设置开盘流程展架，认购须知来引导客户，案场音响释放激昂乐曲从听觉上烘托紧张氛围，引起客户的购买冲动。布置抽奖区，放置抽奖道具和奖品激发参与欲望。
售楼部内具体划分区域：
客户等候区——客户选房区——客户签约区——奖品区
1、客户等候区准备充足的座位摆放，便于客户休息，鉴于天气炎热每个座位配备瓶装水，如中午还有选房客户应提前准备相应食品以体现人性化服务。在休息区摆放展架将选房须知和认购提示等重要信息公示
2、客户选房区应跟休息区隔开，根据案场可用绿色盆景将沙盘区域与大厅隔开，作为选房区域
3、客户签约区设置在财务办公室前区域，签约和财务收款为一体
4、奖品区设置在签约后边门口处。
【商业地产的策划书 第四篇】一、市调分类
商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几类：
1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查
2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查
3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查
4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察
二、市调准备
无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。
准备工作一般有：
1、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求;
2、团队分工--明确团队(工作小姐)人员组成、任务分工及协作关系;
3、工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、Money(5wlhlm);
4、资料预热--有关调查城市区位(商圈、项目的书刊、报纸、网站等息与内部资料;
5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、资料、数码相机、摄像等;
6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排;
7、时间安排--市调时段的安排(平日、周末、节假日、白天、夜晚)，考察时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排等。
三、基本概念理解与应用
在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定：
1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标
这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。
区位——带综合性的规划学用语，指为某种经济、xx、社会活动所占据的场所，在某一城市(地区)中所处的空间位置。
板块——住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。
商圈——零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈(离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围)、次级商圈(吸纳15-25%顾客的范围)、边缘或辐射商圈(吸纳5-25%顾客的范围)。
显然，“商圈”现有两种用法，一是正式的'零售界用法，着重指吸纳的目标顾客分布空间范围，另一是现流行的房地产开发和媒体借用后产生歧意的用法，着重指商家聚集的区域、地段。我们使用时，若有必要，应指明商圈的准确涵义。
商业中心——规划学用语，与商业功能区同义，与通俗的“商圈”称法接近，一般分市级、区级、社区、邻里四级。
地段——传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商业中心再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。
节点——规划学用语，指观察者、步行入进出、经过的集中焦点，()基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段(步行街)常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。
地标——与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、招牌、山顶。
应用：①上述概念常用，应熟练掌握与区分，清晰界定市调范围;
②上述概念的空间范围，除不同商业业态、业种商店的商圈有一定伸缩弹性外，基本是从大到小排列，应根据特定任务选择市调区域。
③出书面正式报告，应使用准确、学术性用语。
2、业态、业种
零售商业用语，现对零售消费的各类商户也使用此术语。
业态——指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态，日本20多种，40多种。
业种——指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。
应用：①策划商业地产，必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功;
②市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计，查清所需类别基本状况进行比较分析;
③传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态模式经营，如：建材、IT、文仪、药品、图书等业种;
④零售商业外的业种，也流行采用零售业态经营模式，如：美食街、自助式咖啡店、量贩式KTV、旅行社超市等。
四、市调内容和考察次序
商业地产发展(定位)策划，最常见的市调是基础普查、全地段重点考察，其次是专项调查(分商业业态、业种、物业类别)，再次是定点考察(类似项目、竞争项目、新兴与特色项目)，前者一般会覆盖后两者，因此主要以前者为例。
市调有两个前提，一是实地考察前应对区位的功能有所判别，是商务区，还是商业居住混合区，或是商业功能区，后者再分市、区、社区、邻里四级商业区，实考主要是印证和具体细节了解;二是事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系，面是板块、商圈(区位比面要大些)，线是地段、路街沿线，点是重要、大型商家和节点。
商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流量等，主要通过“面”观察。
商业业种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等，通过“线”观察。
购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮食、娱乐、休闲广场等，通过“点”观察。
调查过程及内容，按当时的要求分工细定，但调查结果均要反映下述内容：
①商圈范围，业态业种构成、大致比例关系、商户总量、商品种类、品质、产地、品牌，重点商户经营概貌;
②商业竞争趋势(同质或互补、同档或错位、过量或缺少、主要竞争手段);
③客流量、购物消费者特征(年龄、性别、职业、来源、目的)、消费欲望与消费水平(瞬间顾客密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间);
④路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度，代表性商铺门面宽度、进深、净空，建筑外立面牌、霓红灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度，主要节点的功能构成、空间间距，路街步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性;
⑤交通干道及出入口，消费者基本交通工具，公交线及快速交通线对外连接区域，停车场数量、泊位及其可观性、便利性，机动车辆秩序及对行人的干扰性;
⑥商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景点、机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务对象、经营状况与购物消费场所的关联度;
⑦商圈商用物业供求与租售概况(单价水平及走势、租售比例、付款方式、空置率等);
⑧在建、拟建大型商用物业个案，城建规划重点，街区改造和重点扶持对象，管治水平等。
五、市调方式方法
目前阶段，我们主要采用简便、实用的方式方法：
1、实地观察法
通过目测、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验方式掌握商圈基本概貌。有必要时，需不同时段反复观察、体验才有意义。
2、访谈法
通过个别面谈、小组座谈，较深入了解本地零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人员、主管部门人员、当地居民与家庭、异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。
3、问卷法
通过街头栏截式问卷填写、电话问卷填写、访谈问卷填写、问卷置留填写等进行调查统计及分析。
4、参展法
参加行业会展、企业营销展示会，主题研讨会、大型楼盘、商号开盘、开业仪式等活动，集中了解参会参展商户近况、动向、收集营销推广材料及区域市场信息。
【商业地产的策划书 第五篇】本工作计划包括宗旨、目标、工作开展计划和计划评估总结，日计划，等五部分。
一、宗旨
本计划是，完成销售指标100万和达到小组增员10人。制定本计划的宗旨是确保完成指标、实现目标。
二、目标
1、全面、较深入地掌握我们“产品”地段优势并做到应用自如。
2、根据自己以前所了解的和从其他途径搜索到的信息，搜集1000个。
3、锁定有意向客户30家。
4、力争完成销售指标
三、工作开展计划
众所周知，现代房产销售的竞争，就是服务的竞争。服务分为售前服务、售中服务和售后服务，而我们房产销售也是一种“服务“，所以前期工作即就是售前服务更是我盲作的重中之重。正是因为如此，我的工作开展计划也是围绕“售前服务”来进行。
1、多渠道广泛地收集，并做初步分析后录入，在持续的信息录入过程中不断地提高自己的业务知识，使自己在对房产销售特点掌握的基础上进一步的深入体会，做到在客户面前应用自如、对答如流。
2、对有意向的客户尽可能多地提供服务(比如根据其需要及时通知房原和价格等信息)，目的'让客户了解房源和价格，在此基础上，与客户进行互动沟通。
其次给客户一种无形的压力，比如：房源紧张，价格要上涨，等。挑起其购买欲望。
3、在用电话与客户交流的过程中，实时掌握其心理动态，并可根据这些将客户分类。
4、在交流的过程中，锁定有意向的客户，并保持不间断的联系沟通，在客户对我们的“产品”感兴趣或希望进一步了解的情况下，可以安排面谈。
5、在面谈之前要做好各种充分准备，做到对房源，面积，单价等了如指掌。
6、对每次面谈后的结果进行总结分析，并向上级汇报，听取领导的看法。克服困难、调整心态、继续战斗。
7、在总结和摸索中前进。
四、计划评估总结
在一个月后，要对该月的工作成果、计划执行情况做一次评估，总结得失，为下个月的工作开展做准备。
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